王小玮
虾米音乐创始人
创业黑马大赛冠军
杭州园钉科技有限公司董事长
党的二十大报告中提出的推动数字经济与实体经济融合发展的战略部署，意味着要把实体经济作为数字经济“下半场”的主攻方向和关键突破口。
面对数百万亿体量的产业地产，加快推动产业数字化转型升级成为了当下各产业地产迫在眉睫的核心课题。
面对当下经济环境存在的大量不确定性，整体产业地产的净资产收益率普遍处于1%-2%的低位水平，数字化转型是否能够全面提升产业地产高质量发展？
数字化是发展方向和出路，但是方向有了，路径如果选错了，则很有可能出路没找到反倒落入了数字化“陷阱”。
一、如何避免产业地产数字化转型的三大陷阱
陷阱一：以工具化思维来构建产业地产数字化解决方案
简单地把数字化当作某个业务流程降本增效的工具，这是大多数数字化转型过程中习惯性的思维，但是这样的思维会导致陷入头痛医头脚痛医脚的低效模式，整体业务流程和业务思路还是传统模型，这种思维很难发挥数据要素在整体业务流程优化中应有的作用。
陷阱二：先构建数字基建，再发展数字化应用，顺序反了
对于国家来说，构建整体数字基建是发展数字经济的必要基础，但是落实到一个具体的产业项目，先构建数字基建再考虑数字化应用，往往这种思维一方面会造成数字基建和实际数字化应用的脱节造成大量的投入浪费，另一方面，由于基建规划方和后续的数字化应用开发方往往不是一个主体，造成应用开发的难度增加和成本增加。
陷阱三：以功能模块化的拼装构建方式无法发挥数字化的运营效果
在整体产业项目的设计规划阶段，往往传统的设计方式都是以功能模块的切分和叠加来实现整体的设计，但是这种拼装式的设计并不是以数据要素作为产业发展的核心驱动来进行整体设计的，它很难将数据流作为穿透各模块的效能发挥到极致。
二、产业地产数字化转型的最优路径
以终为始，构建全生命周期数字化闭环
从一个产业地产的六大阶段，规划建设阶段、智能化设计阶段、招商阶段、施工阶段、平台部署阶段、运营阶段，以最终的运营场景的数字化运营效果，来倒推整体数字化建设各环节的合理化配置，只有这样才能够构建一个最经济最有效的数字化运营体系。
以数据为核心驱动业务流程优化
传统产业运营中，由于不能掌握全面、精准、及时的数据，所以很多业务流程的设计往往来自于传统运营经验，而当掌握全面数据后，很多业务流程就有了巨大的优化空间。
以园里园外部署的某园区的数字化招商为例，全面部署智慧招商系统后，园区的招商周期可以提前半年，单人招商效率提升四倍，在疫情期间普遍满租率70%的行情下，不仅保持了全年95%以上的满租率，并且租金比周边园区还高了20%。
而在传统的能耗管理业务中，通过智慧能耗管理，不仅仅实现了园区综合能耗的20%以上的下降，更打通了银行税务等系统，使得园区物业财务以及企业的综合能耗管理成本大大下降。
数字化驱动产业集群快速升级
以单体产业地产的数字化小闭环为样板，可以快速建立区域产业集群的数字化治理标准和统一的高效运营系统。
产业地产和数字化耦合的最本质内在逻辑在于，产业聚集度越高，共性需求越聚集，共性需求越聚集，公共服务的针对性和投产比越高，而入驻企业在获得更高性价比的服务的同时自动也贡献和共享的数据资产，而基于服务的数据资产又可以反哺产业的高质量发展。
三、数字资产在产业地产发展的巨大价值和潜力
数字化运营体系和数字资产的最大价值在于输出确定性
我们都说在这个时代，信心比黄金都珍贵，但是信心是否能够真正地变成真金白银。落实到产业地产，数字化运营体系和数字资产就是黄金。
一个真正形成数字资产良性闭环发展的产业地产项目，数字化可以在产业地产的每个核心指标上提供稳定的增量，它可以保障一个传统的地产项目从成本的节约到运营的效率到盈收的多元化以及软服务带来的租金溢价得到财务可量化的提升。而这样的确定性增量，代表着产业地产发展的最先进生产力。
数字化驱动产业地产资产证券化
我们认为产业地产未来发展的最优化模型是——针对性产业政策+健全的产业基础+以资本作为招商运营主体+数字化运营体系。
而一旦符合这样的四轮驱动，那么数字化可以为产业地产的资产证券化提供巨大的助力。
传统的REITs项目往往估值模型集中在传统的租金收益评估模型，而数字化产业地产的D-REITs，则可以打破这种传统的估值模型，在收益多元化、成本优势、核心收益稳定性和增长率提供更加全面科学的评估模型和监管模型，使得资产收益率明显提升的情况下，资产的风险大大降低。
更具有巨大潜力的价值在于，传统REITs往往只能集中的头部已经被验证的优质资产上，而D-REITs则可以适用于各类高成长性的中小项目，这个长尾的金融化创新很有可能为中国的产业地产升级带来划时代的变革。
在一个充满不确定性的时代，技术创新往往不是孤立存在的，只有深耕于产业一线，我们就能够找到通向未来的曙光。
